面對全球這一年因為疫情熱錢回流、而QE量化寬鬆政策下，全球各大城市房市走升，全美20大城市，後疫情時代的房地產市場一片欣欣向榮，房價漲幅達20%。而美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）的數據也顯示，美國房價已連續上漲40個季度。同樣的房市榮景也在台灣發生，台灣近兩年針對房價飆漲，政府啓動一連串打房措施，例如實價登錄2.0、房地合一稅2.0、央行多波選擇性信用管制，都企圖截斷投機通路和投資客大肆獲利的可能，但卻把房價越打越高，本篇文章我們來探討美國房地產市場於COVID疫情下是否有做出什麼鼓勵措施？在美國房地市場自由發展的氛圍，有哪些政策可以跟台灣來比較的呢？

 

    COVID疫情下，自從2020年3月以來，美國政府有提出申請延遲還款的房貸寬限紓困計畫，在美國的數百萬屋主根據CARES法案獲得還款寬限期，允許暫停或減少抵押貸款付款。但在6月30日紓困計畫陸續期滿終止後，美國法拍屋件數有增加現象。美國房市影響全球經濟的重大時間節點可以回溯自2008年的次級房貸市場風暴後，影響相關連結之金融商品之價值，引發股市大幅下跌，導致全球信用緊縮危機。經過次貸風暴後，全美在控管融資貸款的各項管道都變得相當謹慎嚴格，貸款方面看的不只是信用紀錄，還要檢查個人所有收入、報稅證明等綜合信用報告，也就是我們翻譯為債務收入比Debt to Income Ratio（DTI），是美國用來衡量負債能力的一個重要指標。

 

債務收入比 （ Debt to Income Ratio ） （ DTI ）

DTI=Monthly Debt /Monthly Income(負債比例 = 月債務 / 月收入）
要件	內容
1.先確定收入月收入	一般收入組成都是薪資單上的收入，但須注意的是銀行審核貸款看的數字是稅前的收入。
2. 再確定每個月的固定債務與收入（ Monthly Debt ）	每月大部分的收入支出是固定的。 例如車貸，學貸或固定的支出等。
3. 每月債務（ Monthly Debt ）	較難預估的則是購買房子的 PITI （還款本金，還款利息，房地產稅，和保險。）

 

實價登錄系統在美國行之有年，已實施有45年的歷史，美國經濟一直以來都以自由市場運作為理念，針對住房市場制定有完善透明的資訊公開機制，因此不管在公部門或私部門都能查詢到不動產價格的各項背景資訊。跟台灣現行實價登錄較不同的是，資料是由貸款銀行負責填寫HUD-1（過戶收費清單）申報，內容包含原始不動產交易價格，以及各項改建、增建的房屋資料，甚至連裝潢翻修等資料都會如實記錄，在全美任何房屋買賣交易都需要出具這份表格，因此交易資訊透明度非常高。幾乎無投資客炒作空間，因此民眾對於實價登錄價格資訊的信賴感也讓買賣雙方交易更順暢。

 

美國將房產大致會以審核認定的機制，區分為自住與投資型需求的兩大不動產分類，自住稱為Principal Residence，或Primary Residence，在貸款成數以及利息方面都優於美國所謂投資型的房地產物件，而在所有權移轉方面，稅率在針對自住需求的免稅額，只要有公民或綠卡的資格，審核結果為自住條件，換屋時的利潤差價一人可有25萬的免稅額，兩人就有50萬差價免稅額的優惠，這是美國政府鼓勵換屋的政策，與台灣目前房地合一稅的作法大相逕庭；另外美國在針對投資型的房產，也有1031 Exchange (以下稱為1031延稅法) 的政策支持買賣房產所帶來的正面經濟影響力。聚焦在1031延稅法的內容，是指出售與購買同性質都是投資型的物件，就適用1031延稅法的優惠，1031延稅法法案僅適用美國境內的投資和商業用途的不動產和動產，是一種同類資產交換延稅的方式，但不是免稅，換句話說，不能以不動產去交換非不動產，反之亦然。「1031」延稅法法案下，若不想在出售的物件Ａ獲利所得繳稅，就必須在把賣掉物件Ａ－物件Ｂ所獲得的多餘款項，全部作為購買物件Ｂ的資金，也可投入更多資金去購買更高價值的物件。當然，「1031」也是有時間上的限制，例如必須在完成A物件出售交易的45天內，指定欲購買的B物件，180天內則是要完成B物件的購買交易流程．才能符合1031的延稅優惠．這是一種穩定房地產市場的方法，以利多政策讓資金持續在房市流動，也用稅制鼓勵民間投資人提供住房出租，讓市場選擇多樣化。

 

稅務政策:台灣vs美國

台灣	美國
房地合一稅 房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。	1031 Exchange tax 賣家在出售原有房產後購買價值更高或等值的房產，無需繳付資產利得稅。
實價登錄 實價登錄1.0版2012年開始實施 實價登錄2.0版2021年開始實施	實價登錄 已實施至少45年
各項容積獎勵	Sb9法案 土地面積2400平方英尺以上，即有2倍以上容積率的放寬政策，旨在解決住房不夠的居住問題。
土地房屋物件標售平台 政府與民間獨立運作	土地房屋物件標售平台 政府與民間合作經營

 

 

房市價格波動因素除了我們熟知近兩年的QE（貨幣量化寬鬆政策）、通貨膨脹、原物料大漲等主因外，在疫情改變生活模式後，遠距工作讓人們的價值觀開始改變，其中所謂1980~1990年代出生的千禧世代（millennials），這個世代拜嬰兒潮父母所賜，生長環境相對富裕，因此不像以往美國的民情是到了一定年紀就會搬出家裡獨立生活，這批世代在歷經疫情影響的生活模式改變後，過去兩年都一次傾巢而出搬離與父母同住的房子，同時也因為疫情，美國政府所提供的各項補助，不管是日常的補助、小孩每月固定的補助、針對不同企業所紓困的補助等，變相地發了不少錢，加上隔離在家消費變少而存款變多，而有了頭期款，所以不管是租屋或購屋的需求都急速上升；供給方面，則是在2008次貸風暴後，當時房價跌到只剩下原來的四成，幾乎所有建案都受到衝擊，市場急速緊縮，有數據指出，2010到2019年這十年之間，新建案的供給量比過去的十年減少了將近一半比例，既有的房產供給與需求失衡，數據指出，目前需求的缺口仍有350萬棟的驚人數字，導致的不只是房價上揚，連房租更是漲幅驚人。以房屋售價來說，官方資料顯示，全美過去的12個月來，漲幅高達14.5%，若單以加州來看，漲幅更高達18.8%。

 

年代	新建案售價
1960s	9.3 million starts
1970s	11.4 million starts
1980s	9.9 million starts
1990s	11.0 million starts
2000s	12.3 million starts
2010s	6.8 million starts

 

美國當務之急除了救經濟這個全球性議題，增加不動產的供給也是必要推出的政策，例如今年9月16日州長紐森正式簽署通過，取消加州單一土地獨立產權屬性的SB9(Senate Bill 9)和SB10地產法案，允許擁有地權的所有權人分割土地以利規劃多戶住宅，改變目前加州現有的土地區劃制度，類似台灣的獎勵容積率的概念，假設原來土地僅能蓋一戶的獨棟別墅，因為SB9的法案可以把土地強度放寬到最多四個單位的比例，當然前提還有指定使用分區的條件下，希望能夠創造更多住房供給；但這項法案在明年1月1日生效前就有許多質疑圖利某些對象之嫌，且SB9居住人口密度所以造成降低原本居住環境品質的可能性相關單位並沒有相應的政策，法案上路後是否能順利執行仍待觀察。在台灣目前最棘手的除了營建物料上漲外，還有缺工的人力斷層問題，在美國同樣嚴重，全美各大城市出現龐大勞動力缺口，原因不只是疫情限制下，隔離政策導致遠距工作，家庭結構照顧的模式改變、甚至是因為疫情離職等因素造成，更重要是美國經濟強勁成長而出現的各大產業勞動力需求。但無論美國眼下的缺工問題比對疫情前的勞動力市場，短期內各大產業人力已無法回到疫情前的狀態，隨著疫情的影響，人們都在調整對於工作的態度，人力短缺危機長期下來將會預告成為隱憂。綜觀以上對於美國房市的相關政策與現象，比較台灣近兩年的打房措施，可看出美國是以利多的鼓勵政策，希望帶動全民的經濟發展，而非台灣以打壓方式如加稅、限縮貸款、調高利息等方法抑制房市發展。在全球房市波動之際，我們更需要關切的是，全球通膨與貨幣政策勢必會因此做出調整，牽一髮而動全身，台灣的經濟產業也將處於一個轉折的關鍵時刻，供應鏈中斷和勞動力短缺狀況若持續，各項成本推升通膨情況下，同業必定得謹慎評估推案風險。

 

SDGs和低碳時代的來臨將如何改變建築產業的發展

 

隨著人類發展的進程，也使地球面臨有時以來最大的危機，尤以氣候變遷對世界各地的可持續發展構成很大的威脅。為了改變我們的世界，2015年9月在紐約舉行的聯合國可持續發展峰會通過了2030年可持續發展議程（2030 Agenda）及其17個可持續發展目標SDGs。同時，在2015年12月聯合國氣候變化大會通過巴黎協定（Paris Agreement），期望能聯手透過這項氣候協議遏阻全球暖化趨勢。ESG 是繼 CSR 企業永續經營概念下，為衡量一家企業經營的績效指標，也就是市場參照的投資標準；而 SDGs，則是列出更細節的準則，兩者密切結合時，將帶動企業高成長、創造更多社會福祉。這兩項協定都是為了建構更永續的未來，因此全世界各國家、城市、企業都以此為終極目標而制定出符合各國的實行策略。永續發展與減碳行動已是刻不容緩的目標，而回到建築來看，根據聯合國環境規劃署的統計，全球的建築業佔全球資源總量的30%、全球能源消耗的40%以及溫室氣體排放總量的30%，建築產業被稱為是高碳排的產業，因此透過建築的減碳策略也是國際公認的重要的永續發展一環，SDGs 目標11：建構具包容、安全、韌性及永續特質的城市與鄉村。發展可持續的建築也是當今所有建築人應該懷抱的核心思維。

 

台中市為了減碳，近年也訂定「臺中市鼓勵宜居建築設施設置及回饋辦法」。推動宜居建築的政策格局遠比台灣既有綠建築標章所規範的來得更大更廣，2008年以來師法新加坡花園城市的綠色工法，打造台中市成為宜居建築的目標；從政策面來看，新加坡比我們目前台中市所推行的宜居建築有更多獎勵措施，自稱為花園城市的新加坡，不只是景觀陽台不計容積，在空中花園還有獎勵容積，另外，多孔隙設計的配置方式，開窗表面積增大可以帶動室內通風率，即可減少潮濕的狀況發生，也是獎勵的項目之一。可以看到新加坡時代性的的新建築在背後絕對有相當強度的政策面在支撐著。除了政策面的鼓勵，台中的宜居建築，將來最重要的是住在裡面的住戶即所謂的使用者，攸關交屋後的維護管理，對於這項綠色革命，未來每個人都扮演著重要的角色。現代的建築新思維，講求的不只是建築本身的美，而是帶動建築周邊環境鄰里的品質提升，城市也因為共享而成為一個更好的社會。進而創造願景的動力讓每個人成為更好的個人。這與SDGs中所講的共享共好，不謀而合。

 

地球暖化的衝擊，極端氣候的嚴峻考驗，剛結束的COP26《格拉斯哥氣候協議》（Glasgow Climate Pact）， 全球都對於這項議題提交了具體行動，這次會中提出了「2050淨零碳排」目標，讓各國元首不得不正視這個危害全球的議題，COP26《格拉斯哥氣候協議》（Glasgow Climate Pact）中，有一些新的方案，其中幾個發展快速的新興經濟體，由於人口眾多而成為世界主要排碳國，如「金磚四國」（BRIC）包括中國、俄羅斯、巴西和印度，每次氣候高峰大會都是外界的聚焦對象，但同樣背負國家巨大經濟成長壓力，因而也十分抗拒大規模的減碳行動。中國所勉強提交的減碳計畫就與目前中國大缺電的問題息息相關，中國國家主席習近平喊出將在2030年達到用碳高峰、在2060年前邁向「碳中和」的目標，中國的中央政策宣導加強「落實減排」的調控壓力，導致各地政府為了呼應中央，由上而下強制、層層加碼限電、停產措施，就成了這次大缺電的主要原因。在未來，因應淨零碳排的行動方案將只會有增無減，台灣目前雖然非氣候變遷綱要公約的締約成員之一，但每年都會積極派人參與雙邊會議等活動。國內也正積極部署在2050年達到淨零排放目標的可能路徑。除了穩定推動中的能源轉型，包括製造、運輸、住宅、農業等部門，也必須提出系統性的減碳策略。環保署也在2021年10月21日預告《溫管法》修正草案，將2050淨零排放入法。相信在2025年下一次的國際氣象高峰會中，必定有更多改變生活的局勢出現，減碳將會改寫經濟的邏輯，誰能率先發展新技術、建立新模式，誰就能在新的全球局勢中，把握住關鍵地位。

 

排碳有價的未來，金融業也沒有缺席，面對世界大廠對供應鏈的淨零碳排要求，以及未來碳稅、碳費的必然，國內外皆積極響應綠色金融行動方案。目前已知有玉山銀行與兆豐銀行兩家銀行都宣布已完成信用卡碳足跡認證，盤點其發行信用卡從原料、製程、配送、使用、到最後廢棄之整體生命週期之碳足跡；而大多數銀行已開始對於高碳排敏感性的產業，採取有條件的放款，玉山銀行在今年五月更是丟出第一個影響各大企業的震撼彈，將來沒有碳揭露的企業，將不接受申請融資的服務；對於建築產業而言，除了最直接的融資問題，滙豐、玉山、永豐和渣打等四家銀行目前提供「綠色房貸」相關的產品。如個人房貸擔保品符合「財團法人台灣建築中心」綠建築標章認證者，可提供低利率及貸款費用的專案優惠。另外在今年十月，在財政部指示下，國內九大公股行庫將於2022年全數完成「赤道原則簽署」，藉由公股金融事業聯合倡議，使更多企業重視ESG，協助台灣企業進行低碳轉型。2021年可以看到金融市場上致力ESG發展，開啟了全新的篇章。SDGs不只是一個口號，勢將帶動未來投資的趨勢與機會。

 

低碳時代來臨，需要改變許多既有的生活思維來因應，採取的行動方案絕對跟減碳有密切關係，歐盟在歐洲綠色協議與歐洲氣候法中提出「Fit for 55」55個方案的措施與目標，涵蓋氣候、能源、建築、碳交易、土地利用、交通運輸、稅賦等面向，以驅動經濟和社會轉型。

 

「55套案」重點措施與目標：

1. 歐盟碳交易體系（ETS）再擴大，2030年起取消航空業免費排放配額。

2. 完善「碳邊境調整機制」（CBAM），外國的鋼鐵或鋁等高碳排商品必須購買配額，才能進入歐盟市場。

3. 2035年禁售燃油車；2025年建築營造與公路運輸的燃料供應者納入新的排放交易機制。

4. 增加再生能源的使用，2030年再生能源占比達40%（原訂目標為32%）。

5. 實施能源稅賦改革，家庭供暖、航運、航空、漁業、電力供應將納入課稅範圍。

6. 利用自然碳匯，在2030年減少3.1億噸二氧化碳；2030年前在歐洲種植30億棵樹木。

7. 設立社會基金補助改善家戶能源效率。

 

我們從建築的視角來看世界局勢下連動影響，可以看到「Fit for 55」中所提到的CBAM「歐盟碳邊境調整機制」（Carbon Border Adjustment Mechanism）將於2023年開始上路，屆時台灣產業界最快將在兩、三年內就會遇到「碳關稅」的風險，鋼鐵、鋁、化肥、電力等產業估計，估計會有新台幣230億元的貿易額受影響，後續恐擴大到半導體、面板、資通訊、材料等產品輸出，若無法達到減碳目標的供應商，在國際市場發展空間將受到壓縮。而許多建築材料也與我們建築產業有絕對直接的關係，不容輕視。

而碳權的議題，在去年又可以從電動車龍頭品牌特斯拉的營收看到，「碳權」是一種無形概念，又稱為「碳排放額度」（Carbon Emission Credit），用最白話的方式說，為了達成減碳目標，每家車廠需要降低生產每輛車所產生的碳排放量，如果無法達成歐盟設定的目標，就會被罰款甚至停工。相反的，如果車廠的碳排放量低於歐盟設定的標準，那就能夠獲得「碳排放額度」，並且轉賣給那些無法達標的車廠，幫他們免除罰款甚至續命。也因為特斯拉是全電動車廠的製程，完全沒有使用到碳排額度的情況下，就將碳權賣給其他各大車廠以應付符合歐盟規定的最高碳排放量。

 

台灣身為歐盟地區第12大貿易國，周邊的國家包括中國、南韓、日本、新加坡都有相關機制上路，台灣必須正視且及早準備，以免未來各產業受到的衝擊將是措手不及的。台灣不管在地方或中央，都提出了相關的政策白皮書，蔡英文總統提出了「2050零碳」的目標，在台中市，除了我們熟悉的宜居建築，早已在103年提出了發展低碳城市的自治條例，而台中市的都市設計審議原則，也都依循SDGs的內容來作為建議發展方向。公司品牌永續經營的目標下，應立即思考如何盤點碳足跡的重要性，極端氣候之下，現在所有提出的行動方案都極為重要，SDGs永續發展目標可以是值得我們參考的原則，展望永續的環境，期許建構世界健康無慮的家園生活，沒有人是局外人，建築產業必須準備好接招。你，準備好了嗎?

 

倒數計時救地球，2050淨零碳排能做到嗎  

臺中市不動產開發公會

 

隨著國家發展委員會於今年3月30日公布的「台灣2050淨零排放路徑及策略總說明」，但何謂淨零排放呢? 是指人為的6種溫室氣體（CH4、N2O、HFCs、PFCs、SF6、NF3）排放量與其移除量在特定時間（通常是一年）內取得平衡。一個組織或產品產生碳排，可藉由自我減量及外部抵銷機制，例如碳匯（以森林、草原或農地等土地利用來吸收二氧化碳），達到淨零碳排。目前計畫訂定，至2040年使各大產業界都能致力於減碳，其中環保署更提出碳費的徵收部分，預計2022下半年啟動徵詢企業與民間意見的階段，將分不同期程，企業規模由大到小實施碳費徵收。目前盤點出首波徵收碳費的企業公司共287家，但因有些優惠費率，企業必須提出自主管理計畫才能適用，整體仍需時間消化，估計將於2024年至2025年之間實施徵收。此外，因應國際經貿情勢，本次修法也納入實施碳定價，同時加強氣候變遷人才培育與技術發展；修法並增訂強化資訊公開及公民參與機制。

 

    其中策略總說明中，針對住宅建設部門，我國淨零建築轉型路徑內容是參考日本、美國、歐盟及國際能源總署(IEA)等國際組織的發展概念，先以建築節能 50%，其餘用電再以綠電碳中和至零碳排，於2050年100%新建建築物及超過85%既有建築物為接近零碳建築之目標。策略說明中，淨零建築之推動規劃由公有建築物帶頭做起，引導民間建築跟進，針對新建建築先採取鼓勵方式，再逐步修訂法規強制實施；既有建築因數量龐大牽涉民眾權益，所以民間既有建築採鼓勵之獎補助方式為主，公有既有建築則採強制實施；同時研擬強化家電節能措施，並投入建築節能減碳技術及再生能源等之研發與應用工作，共計4大推動主軸，由相關部會署分工辦理。

一、 提高新建建築物能源效率隨著新建建築物持續增加，住宅部門碳排放量也會持續增長，為減緩新建建築物碳排，必須採取相關強制或獎勵措施，促使新建建築物在規劃設計階段即納入節能措施。

(一) 建立建築能效評估及標示制度為提升我國建築物節約能源實施成效，規劃結合推動多年的綠建築標章制度，在此基礎上，建立建築能效評估及標示制度，並納入現行綠建築標章制度實施。

(二) 以公有建築物帶頭，引導民間建築提升建築能效依「公有智慧綠建築實施方針」，管制新建公有建築物執行綠建築設計與建築能效評估，以公有建築帶動民間建築提升能效。

(三) 鼓勵民間參與提升建築物能源效率透過建築容積獎勵，鼓勵都市更新及危老重建案取得綠建築、智慧建築標章，並提升建築能效。

(四) 強化建築節能法規，導入建築能效分級管制規定逐年強化建築技術規則中有關建築物外殼節能設計法規及中央空調系統節能設計基準，並研修綠建築基準專章納入建築能效等級管制，以逐步將推動範圍擴展至新建民間建築物。

二、 改善既有建築物能源效率

我國既有建築物約占全國總量達97%以上，早期建築物如要求全面符合淨零建築基準，對於民眾衝擊較大，因此針對民間建築部分，主要以提供獎補助方式鼓勵自主辦理建築節能改善。

(一) 逐步強制公有既有建築能效評估及改善研訂既有公有建築物強制實施建築能效評估及改善方案，分年分階段辦理公有建築物能效評估，對於未達能效等級標準之建築物，要求各機關逐年編列預算辦理改善。

(二) 補助民間辦理既有建築能效提升既有建築可依據「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知」申請補助，透過補助項目納入提升能效相關改善措施，以提高既有建築能效。

(三) 推動節能績效保證專案(ESCO)藉由推動節能績效保證專案示範補助，輔導法人、機關及學校導入能源技術服務業進行既有建築節能改善。

(四) 鼓勵企業將建築能效納入企業社會責任(CSR)報告 金融管理機構鼓勵企業將綠建築及建築能效等級納入企業社會責任(CSR)報告，做為銀行及保險業者於辦理企業授信、專案融資審核或訂定投資政策時之考量。

三、提升家電、設備能源效率

我國住宅類建築之耗能以空調及家電設備為主(約占 70%)，其中空調、照明、冰箱、電熱水器等為主要耗電項目，部分設備購置成本較高，民眾汰換意願保守，需有相關配套措施。

(一) 分階段提高家電能效基準目前已推動能源效率標示之節能電器產品，計有冷暖氣機、除濕機、電冰箱等 11種類別，規劃擴大推動家電產品能源效率分級標示制度，並逐年提升家電產品能效基準。

(二) 貨物稅減徵優惠續行評估

貨物稅條例已於110年5月26日修正實施，該條例已明定自110年6月25日至112年6月14日止，購買經經濟部核定能源效率分級為第一級或第二級之新電冰箱、新冷暖氣機或新除濕機者，減徵貨物稅新臺幣二千元，後續將評估展延或擴大實施之必要性。

(三) 建築物預留充電設備停車位為考量能滿足未來建築物停車空間內所有電動車輛之充電需求，規劃修正公寓大廈管理條例，規定預留充電設備停車位，且逐年提升充電車位比例。

四、 建築節能減碳新技術及工法研發與推廣應用

參考國際能源總署(IEA)所建立之潔淨能源技術指引及國外經驗，國際間淨零排放技術選項中，仍包括相關新技術及工法。

(一) 建築物導入創新節能技術參考國際淨零建築相關技術，規劃研發及推廣適合我國氣候特性與能源使用之建築節能技術及減碳工法，如智慧電表、建立建築物智慧能源管理服務平台及建築物能源管理數據資料庫。

(二) 建築減碳工法及技術研發 以建築生命週期角度而言，建築材料及工法亦會影響建築物碳排放量，故規劃研究相關減碳工法及技術，包括木竹構造、建築循環經濟、建築延壽及預鑄構造工法等。

 

    綜觀目前政府所提出的淨零策略，已有環團提出「兩缺一低」的疑慮，在缺預算、缺目標又低估成本的狀況下，且提出的九千億預算多仰賴國營事業，但光是台電今年1月即已虧損數十億元，中油到今年2月的累積虧損也已達600億元，在收入來源不穩定的情況下，就對未來支出畫下大餅，實在令人憂心。又今年3/3發生的全國性大停電，雖為台電員工操作失誤所致，國內無缺電問題，但國內對於供電問題的疑慮仍日益嚴重，如果幾座核電廠在2050非核家園政策下如期關廠，未來的缺電問題將更加嚴重，原因就在於現下的供電備載容量不足，每一家電廠發電都達到運轉極限，只要出現一個小錯誤，就會造成全面性的問題。電網的情況也很類似，北部供電不足，需要大量的南電北送，而綠電像是太陽能、離岸風電的供電並不穩定，電網需要頻繁的調度，同樣的只要稍有差池，就會造成電網崩潰。

 

    其次在國內用電需求方面，數據指出未來30年的用電成長將決定長期經濟成長率。影響用電需求的是產業結構的變化，台灣電子產業一枝獨秀，電子產業產值佔製造業產值從2000年的31.3%增加到2021年的40.3%；同時，出口佔比也從46.5%上升到55.5%。電子產業是相當耗能的產業，加上國內尚有大量鋼鐵、石化和水泥等高耗能產業，未來這些產業不可能在台灣消失，遑論電動車即將在全球和台灣大量成長，用電需求都將大增。

    除了供電與儲能問題，國際零碳排目標至關重要，現在「減碳優於廢核」已是國際上的共識，很多國家把核能列為乾淨能源，有些國家甚至開始恢復核電，以達成2050淨零碳排目標。但我國政府卻還執迷於廢核的觀念中，至今台灣政府2050年零碳排的目標中，2050年綠能發電的比重將達到80%，對台灣而言，似乎是一項艱難的挑戰。

 

    國內有關供電、電力需求、節電儲能與淨零碳排，還有許多重大問題存在爭議待解決。考慮新的國際形勢，國發會雖然於3月底發布「台灣2050淨零排放路徑及策略總說明」將制定新能源配比，仍有幾點國際地緣政治因素必須納入考量，

1.能源安全的脆弱性；在這次烏俄戰爭暴露無遺，我國能源配比在未來數十年中，進口的液化天然氣將佔發電的50%，我們必須把安全係數保守估計。

2.核能是自主能源，不能輕言放棄，雖然在2050年淨零碳排的已將核能排除，但在新局勢下，連芬蘭、比利時等部分歐洲國家都認為核能是走向永續的過渡性手段，建議我們必須維持一部到兩部核能機組正常運轉，若遇到緊急狀況才能應付。

    對比我們國內對於相關議題的推動，考量純電電價高，現下充電仍不方便的狀況下，已設立目標2040年要實施100%電動車確有其困難，對照台電在今年3/1實施的集合住宅於地下室「專設一戶」的政策，雖討論到未來用電安全，但是否全盤思考執行與使用的問題，例如交屋後面對電動車使用仍是少數比例的狀況下，如何分攤公共衍生的費用，應該會是後續使用端會持續爭議的疑慮。回過頭來看看「台灣2050淨零排放路徑及策略總說明」，針對建設產業的主張應該可以更清晰而具體，結合韌性城市發展為基礎，導引產業跟環境共同整體思考加上建築與設備的專業技術，才是讓大眾共識得以一起攜手創造，而非僅是紙上談兵的口號式政策推動。

 

 

測測測

台中市轉運中心的周遭地區，成為建商推案的新地點   思雲

 

  被譽為都市交通之鑰的鐵公路及捷運，成為大都會車流及人流順暢與否的關鍵指標。尤其，結合商業及轉乘功能的台中大車站、豐原火車站、水湳經貿園區與烏日三鐵共構，均規劃設置轉運中心，不僅帶來當地商圈商機，更挾著轉乘之便，帶動多家建商在周遭推出住宅建案或商辦大樓，爭取購屋客源。

 

  誠如台中市長盧秀燕所說，台中是全國第二大城，交通非常重要，近年第一條捷運綠線已完工；接下來，希望捷運藍線早日開工，健全台中市捷運路網。

 

  以大台中轉運中心推動為例，歷經三任市長，終於2022年6月24日動工興建，才圓了一個交通轉運的夢想。盧秀燕希望大台中轉運中心，未來將達到「7接7轉」效益，包括轉運鐵路、客運、捷運、公車、汽機車、計程車及自行車，讓台中市交通在舊城區轉運，接駁順利。

 

  大台中轉運中心規劃地下三層立體停車場、地面層做客運轉運中心使用，二樓設置人工平台，樓地板面積4.59萬平方公尺，今年6月24日開工，總建設經費達19億元。其中，4億元為中央前瞻計畫補助款，市府自籌15億元。

 

  大台中轉運中心預定114年9月完工，完工後，可提供汽車格506席、機車格1,290席、自行車格116席，及轉運中心大客車12席，有效紓解民眾停車需求，增加停車供給量，讓市民停車更方便。

 

  大台中轉運中心將透過立體連通平台，創造人車分流，紓緩台中火車站前的交通流量，並縫合車站南、北區域，同時保留未來捷運藍線，及橘線串聯彈性，以滿足旅客南來北往的運輸需求。

 

  台中火車站是台中百年以來繁華的發源地，新台中火車站及鐵路高架、綠空廊道均已完成，等大台中轉運中心完工後，不只具有交通功能，還能改變舊城區景觀，及便利民眾轉乘大眾運輸工具，重振舊城區經濟及觀光潮。

 

  鑑於台鐵台中車站搭配大台中轉運中心，未來啟用後，可帶動中區及東區建案推案風，已看到銷售商機的建商，早已布局搶攻商機，包括同興協記推出「民權路」大樓案，基地190坪，位於民權路近中華路，將興建地下三樓、地上12樓建築，共計45戶，基地190坪，總銷金額約5億元。

 

  另高林新創的「民族路」大樓案，在中區民族路，近市府路，基地300坪，興建地下三樓、地上11樓建築，共計20戶，總銷金額約9億元。

 

  同樣地，比鄰台鐵台中車站與大台中轉運中心的東區，建商計畫推案動作頻仍，包括百麒開發「東光園道案」，基地355坪，推出地下一樓、地上八樓建築，共計51戶，總銷金額約4億元。

 

  鵬程建設共有二個建案。其一、「練武段案」基地1,298坪，位於東區南京路、南京三街口，興建地下四樓、地上19樓建物，共計101戶，總銷約22億元。其二、「練武段1案」，基地933坪，位於公園東路、自由二街口，興建地下四樓、地上15樓建物，總戶數255戶，總銷金額約56億元。

 

  同樣地，春曉建設「練武段案」，位於東區自由三街與進德二街口，基地1,798坪，興建地下五樓、地上21樓大樓，共計242戶，總銷約78億元；豐邑建設「建德街」大樓案，位於東區建德街與大興路，基地777坪，全案目前規劃中。

 

  斥資逾7億元的豐原轉運中心，緊鄰台鐵豐原車站，成為豐原與山城地區重要的交通動脈。台中市交通局長葉昭甫說，豐原轉運中心設有7席客運月台（含2席儲車使用），不僅有國道客運往來豐原至台北，未來也將引進至少25條市區客運路線進站。該轉運中心也設置296席汽車，及849席機車停車空間，無論是自行開車或公共運輸轉乘，都相當便利。

 

  豐原轉運中心緊鄰台鐵豐原車站東側，為地下2層、地上5層的多功能建築，具備客運轉運、停車及商場空間，因比鄰的台鐵豐原車站，每日平均進出站人次約1.42萬人，成為豐原重要的地標。

 

  總公司位於豐原轉運中心旁的慶山建設，占盡地利之便，不僅在豐原轉運中心道路旁，大打慶山建設的形象廣告，也在明義街近豐勢路，推出「明義街」大樓案，基地1,577坪，計劃興建地下三樓、地上23樓建物，總戶數312戶，總銷金額約60億元。

 

  另葫蘆墩建設的「圓環西路案」大樓案，位於豐原圓環西路，共有106戶，總銷約10億元。富宇建設「大宅豐鼎」大樓案，位於豐原愛國街，土地2,024坪，將興建地下五樓、地上28樓建物，共計380戶，總銷金額約80億元。

 

  備受矚目的水湳轉運中心，總工程費高達39億元，2022年9月5日開工動土。台中市長盧秀燕表示，水湳轉運中心整合國道客運、市區公車、捷運、計程車，及iBike等公共運輸工具，並規劃與機場捷運（橘線）車站，採取共構設置，預計2026年完工啟用後，將成為中部轉運樞紐，更是水湳經貿園區指標性建築。

 

  水湳轉運中心的地下層，為立體停車場，地面層供市區公車使用，地上二、三層為國道客運月台，地上四層規劃為商業空間及辦公空間，將建造複合式國道客運城，並提供42席國道客運、12席市區公車月台、614席汽車、1,253席機車，及604席自行車停車空間。

 

  尤其，水湳轉運中心三、四層樓，已預留大客車專用道與國道一號連接的空間，讓水湳轉運中心整合台中市主要聯外及區內公共運輸系統，民眾可快速轉乘到台中各區域，停車也更加便利。

 

  盧秀燕強調，她上任前，台中沒有轉運中心，上任後，一一克服重重困難，規劃興建水湳、豐原、台中火車站，及烏日等四座轉運中心。其中，水湳、豐原及台中火車站等三座，均已開工，且豐原轉運中心9月9日正式啟用，成為全市公辦第一座啟用的轉運中心。（思雲）

 

高齡社會來臨　　樂活人生的養生「宅經濟」

                                                                                                                    台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐

移居美國的好友一家，趁疫情降溫這個暑假特別回來了一個月，為了是幫年邁獨居的劉媽媽處理「房事」。唯一的女兒移居美國多年，劉媽媽生活起居一開始都還能自理，不過後來因為膝蓋開刀，行動越來越不方便，偶爾還能請居家照服員來協助，不過幫助的時間有限，劉媽媽獨居的問題越來越讓人感到擔心，唯一慶幸的是她住的是自己的房子，不用看房東臉色。

折騰了一個月，疫後暫緩的外勞申請終於重啟開放，最後拿到了巴士量表，解決了種種長者獨居的潛在危機。

根據內政部的房屋稅籍資料統計，台北市像劉媽媽這樣的僅一位老人獨居的就有至少7.6萬戶，而新北則超過10萬戶，為全台最多的縣市，而全台共有51.8萬戶，比十年前同期的26.3萬戶增加了近25.5萬戶，且各都在人數和佔比上都有明顯增加！若統計僅老人居住的宅數，則高達68萬戶，也幾乎比十年前翻倍成長。

 

2022年第二季老年人口居住宅數

地區	2022Q2			2012Q2
	僅老人 居住宅數	一名老人 宅數	一名老人 宅數佔比	僅老人 居住宅數	一名老人 宅數	一名老人 宅數佔比
全國	680,038	517,901	76.16%	359514	263463	73.28%
台北市	100,823	77,852	77.22%	53774	40906	76.07%
新北市	131,843	104,077	78.94%	57359	44263	77.17%
桃園市	50,057	37,885	75.68%	21616	15865	73.39%
台中市	59,912	44,315	73.97%	28882	20788	71.98%
台南市	53,760	40,072	74.54%	32269	22776	70.58%
高雄市	87,945	66,856	76.02%	45017	33455	74.32%

資料來源：內政部不動產資訊平台

 

 

國內少子化、高齡化越來越明顯，觀察近十年來老年人口變化，全台人口結構年齡在65歲以上的人口數量，從2012年時約260萬人，佔全部人口的11.15%；而十年後2022年8月最新資料，則增加到約400萬人，佔整體17.26%，再度創下歷史新高，十年間老年人口數增加53.8%！預計2025年老年人口佔比可能會突破20%，正式進入「超高齡社會」，未來台灣銀髮族的照顧更趨重要。

 

近十年65歲以上人口變化

年份	2012	2022	增幅
佔比	11.15%	17.72%	6.57百分點
人數(萬人)	260	404	55%

資料來源：內政部戶政司                 資料彙整：台灣房屋集團趨勢中心

 

過去「三代同堂」老中青互相扶持，而近年則走向「三代同鄰」，同社區不同戶，甚至同縣市不同區，也都還能就近照顧。但現今社會已走向少子化，還有不婚不生、已婚不生的家庭型態，未來社會單身銀髮族、頂客老夫妻數恐將再增多，因此大宅越蓋越少，小宅越來越夯。

 

老人同住，還有老來伴，幸運的話，若子女住在附近，還能時不時走動照顧，如果無子無女，或是子女遠居他鄉，甚至移民，一旦有甚麼緊急需求，也都遠水救不了近火。更別說，若獨居長者要自己租屋，難度有多高，若不是子女幫忙簽約代租，直接被拒租的老人也大有人在。

不管是租用，或是自有房產，老人獨居人口越來越多，其中一個原因是區域產業發展失衡，導致青年北漂，外地就業的趨勢更加明顯，年輕人口外流，甚至直接移居外地成家，不願跟著移居的父母，留在熟悉的家鄉生活，但除了老人獨居可能帶來社會問題，「老人住老宅」也是居住安全隱憂！

觀察2022年第二季的房屋稅籍住宅數，六都超過30年的建物，以台北市佔比71.98％最高，高雄市與台南市也超過5成，新北市46.44%，而台中市41.92％、桃園市則為35.46％。上一代普遍節儉，若缺乏安全意識，房屋老舊卻不願裝修，管線失修、照明不足、收納雜亂…都會影響居住安全。

 

銀髮宅要四防 防倒、防碎、防撞、防滑

專屬銀髮族的居家環境，從裝修到家具，都須進一步調整規劃。尤其隨著年齡增長，長者身體機能降低，視力退化，行動緩慢，銀髮宅的室內規劃，與家中有幼兒的注意事項很類似，都是首重安全性。從事室內裝修十多年經驗的哲空間設計總監吳宜哲表示：「防倒」、「防碎」、「防撞」、「防滑」是銀髮宅規劃的四大重點！

 

「防倒」：長輩最怕跌倒！預防在家中發生意外，應盡量將家中物品和動線簡單化，建議裝潢時就考慮電器位置，就近設置對應的插座，或盡量隱藏在櫃體內，且在櫥櫃設計隱藏式出線槽，或電線盒來整理電器的電線，避免被電線絆倒。過去家中若是有立式的閱讀燈，衣帽架、穿衣鏡等等，都應該加強固定，避免不小心傾倒，增加危險。

 

「防碎」：此外，居家用品應減少非固定式的鏡子、玻璃門、玻璃、水晶相框或藝術品等易碎品的使用，改以塑膠或木製品取代。

 

「防撞」：無論是規劃系統家具或是直接購買現成的家具，都應該避免稜稜角角等突出物，桌子或櫃子轉角處，可採用倒角或圓角設計，可以大幅降低碰撞時所引起的傷害。若家具都是現成的，可以防撞條來補強家具的硬角處。

 

「防滑」避免滑倒應避免地板潮濕或積水，室內地板建議採用木地板，防滑性高、衝擊性小，浴室是最容易滑倒的地方，建議浴室和廚房應使用防滑墊或防滑磁磚，不過並不是磁磚防滑係數越高越好。

冠軍建材副董事長林祐宇指出，防滑係數越高，越容易卡垢，因此高係數的防滑磚比較適合戶外，而衛浴空間防滑係數範圍建議C.S.R大約在0.45~0.5

就足夠，可避免家中長輩發生意外。

 

樂活夜梟族共居 同齡同樂不孤單

事實上，受惠醫療進步， 65歲以上銀髮族，非常多數都屬於身體健康、生活自理、可到處旅遊，仍具職場貢獻力，經濟學人雜誌以「夜梟族（Owls）」來形容這股新勢力，因為這些族群年紀較長但是仍可適量的工作、有收入，是「Older, Working Less, Still Earning」！

他們很樂於不依賴子女，享受自己的生活，於是住養生村銀髮宅的接受度越來越高，和同齡人在同溫層生活，誰都不嫌誰老古板。

 

台灣將走向「夜梟族」的高齡化時代，因此「養老之前，一定要先養生！」銀髮族重視的面向包括休閒養生、健康照護及社會照顧等，銀髮族若能保持規律良好的運動習慣，對於提升自身的免疫力、肌耐力都相當有幫助，還能減少看病的機會。幸福的核心價值是擁有健康，可以從飲食和居住環境層面著手。若年長者、照顧者想透過改變居住環境，重拾生活幸福感，建議可選擇有電梯、交通方便、空氣新鮮、氣候溫暖，且行動空間安全的優質環境，當生活中充滿樹木、花草與芬多精，長者的身心狀態即可獲得療癒。在低汙染生活環境中，享有營養均衡又適量的飲食照顧，和同齡好友間的健康互動，讓銀髮族能在退休後，有個安心的居住環境，享受人生下半場的精采。

 

「喜樂的心乃是良藥，憂傷的靈使骨枯乾。」退休養老的生活，最重視的是「健康延老」，在具備醫療照護與交通便利的條件下，擁有自然清幽的居住環境，甚至鄰近溫泉、樹林、湖景等天然景觀和休閒資源，加上適齡適性的人文或是田園活動，更能大大提高生活品質，豐富銀髮族的生活圈，天天都過得像是度假，獨居而不孤老，樂享銀髮生活，是長者對銀髮宅的訴求新主流。而為人子女若能將父母晚年安置得宜，長輩開心享受餘生，也減少了子女擔憂，不也正是我們應該追求的真孝道！

 

 

 

 

 

 

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高齡社會來臨　　樂活人生的養生「宅經濟」

                                   台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐

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折騰了一個月，疫後暫緩的外勞申請終於重啟開放，最後拿到了巴士量表，解決了種種長者獨居的潛在危機。

根據內政部的房屋稅籍資料統計，台北市像劉媽媽這樣的僅一位老人獨居的就有至少7.6萬戶，而新北則超過10萬戶，為全台最多的縣市，而全台共有51.8萬戶，比十年前同期的26.3萬戶增加了近25.5萬戶，且各都在人數和佔比上都有明顯增加！若統計僅老人居住的宅數，則高達68萬戶，也幾乎比十年前翻倍成長。

 

2022年第二季老年人口居住宅數

地區	2022Q2			2012Q2
	僅老人 居住宅數	一名老人 宅數	一名老人 宅數佔比	僅老人 居住宅數	一名老人 宅數	一名老人 宅數佔比
全國	680,038	517,901	76.16%	359514	263463	73.28%
台北市	100,823	77,852	77.22%	53774	40906	76.07%
新北市	131,843	104,077	78.94%	57359	44263	77.17%
桃園市	50,057	37,885	75.68%	21616	15865	73.39%
台中市	59,912	44,315	73.97%	28882	20788	71.98%
台南市	53,760	40,072	74.54%	32269	22776	70.58%
高雄市	87,945	66,856	76.02%	45017	33455	74.32%

資料來源：內政部不動產資訊平台

 

 

國內少子化、高齡化越來越明顯，觀察近十年來老年人口變化，全台人口結構年齡在65歲以上的人口數量，從2012年時約260萬人，佔全部人口的11.15%；而十年後2022年8月最新資料，則增加到約400萬人，佔整體17.26%，再度創下歷史新高，十年間老年人口數增加53.8%！預計2025年老年人口佔比可能會突破20%，正式進入「超高齡社會」，未來台灣銀髮族的照顧更趨重要。

 

近十年65歲以上人口變化

年份	2012	2022	增幅
佔比	11.15%	17.72%	6.57百分點
人數(萬人)	260	404	55%

資料來源：內政部戶政司                 資料彙整：台灣房屋集團趨勢中心

 

過去「三代同堂」老中青互相扶持，而近年則走向「三代同鄰」，同社區不同戶，甚至同縣市不同區，也都還能就近照顧。但現今社會已走向少子化，還有不婚不生、已婚不生的家庭型態，未來社會單身銀髮族、頂客老夫妻數恐將再增多，因此大宅越蓋越少，小宅越來越夯。

 

老人同住，還有老來伴，幸運的話，若子女住在附近，還能時不時走動照顧，如果無子無女，或是子女遠居他鄉，甚至移民，一旦有甚麼緊急需求，也都遠水救不了近火。更別說，若獨居長者要自己租屋，難度有多高，若不是子女幫忙簽約代租，直接被拒租的老人也大有人在。

不管是租用，或是自有房產，老人獨居人口越來越多，其中一個原因是區域產業發展失衡，導致青年北漂，外地就業的趨勢更加明顯，年輕人口外流，甚至直接移居外地成家，不願跟著移居的父母，留在熟悉的家鄉生活，但除了老人獨居可能帶來社會問題，「老人住老宅」也是居住安全隱憂！

觀察2022年第二季的房屋稅籍住宅數，六都超過30年的建物，以台北市佔比71.98％最高，高雄市與台南市也超過5成，新北市46.44%，而台中市41.92％、桃園市則為35.46％。上一代普遍節儉，若缺乏安全意識，房屋老舊卻不願裝修，管線失修、照明不足、收納雜亂…都會影響居住安全。

 

銀髮宅要四防 防倒、防碎、防撞、防滑

專屬銀髮族的居家環境，從裝修到家具，都須進一步調整規劃。尤其隨著年齡增長，長者身體機能降低，視力退化，行動緩慢，銀髮宅的室內規劃，與家中有幼兒的注意事項很類似，都是首重安全性。從事室內裝修十多年經驗的哲空間設計總監吳宜哲表示：「防倒」、「防碎」、「防撞」、「防滑」是銀髮宅規劃的四大重點！

 

「防倒」：長輩最怕跌倒！預防在家中發生意外，應盡量將家中物品和動線簡單化，建議裝潢時就考慮電器位置，就近設置對應的插座，或盡量隱藏在櫃體內，且在櫥櫃設計隱藏式出線槽，或電線盒來整理電器的電線，避免被電線絆倒。過去家中若是有立式的閱讀燈，衣帽架、穿衣鏡等等，都應該加強固定，避免不小心傾倒，增加危險。

 

「防碎」：此外，居家用品應減少非固定式的鏡子、玻璃門、玻璃、水晶相框或藝術品等易碎品的使用，改以塑膠或木製品取代。

 

「防撞」：無論是規劃系統家具或是直接購買現成的家具，都應該避免稜稜角角等突出物，桌子或櫃子轉角處，可採用倒角或圓角設計，可以大幅降低碰撞時所引起的傷害。若家具都是現成的，可以防撞條來補強家具的硬角處。

 

「防滑」避免滑倒應避免地板潮濕或積水，室內地板建議採用木地板，防滑性高、衝擊性小，浴室是最容易滑倒的地方，建議浴室和廚房應使用防滑墊或防滑磁磚，不過並不是磁磚防滑係數越高越好。

冠軍建材副董事長林祐宇指出，防滑係數越高，越容易卡垢，因此高係數的防滑磚比較適合戶外，而衛浴空間防滑係數範圍建議C.S.R大約在0.45~0.5

就足夠，可避免家中長輩發生意外。

 

樂活夜梟族共居 同齡同樂不孤單

事實上，受惠醫療進步， 65歲以上銀髮族，非常多數都屬於身體健康、生活自理、可到處旅遊，仍具職場貢獻力，經濟學人雜誌以「夜梟族（Owls）」來形容這股新勢力，因為這些族群年紀較長但是仍可適量的工作、有收入，是「Older, Working Less, Still Earning」！

他們很樂於不依賴子女，享受自己的生活，於是住養生村銀髮宅的接受度越來越高，和同齡人在同溫層生活，誰都不嫌誰老古板。

 

台灣將走向「夜梟族」的高齡化時代，因此「養老之前，一定要先養生！」銀髮族重視的面向包括休閒養生、健康照護及社會照顧等，銀髮族若能保持規律良好的運動習慣，對於提升自身的免疫力、肌耐力都相當有幫助，還能減少看病的機會。幸福的核心價值是擁有健康，可以從飲食和居住環境層面著手。若年長者、照顧者想透過改變居住環境，重拾生活幸福感，建議可選擇有電梯、交通方便、空氣新鮮、氣候溫暖，且行動空間安全的優質環境，當生活中充滿樹木、花草與芬多精，長者的身心狀態即可獲得療癒。在低汙染生活環境中，享有營養均衡又適量的飲食照顧，和同齡好友間的健康互動，讓銀髮族能在退休後，有個安心的居住環境，享受人生下半場的精采。

 

「喜樂的心乃是良藥，憂傷的靈使骨枯乾。」退休養老的生活，最重視的是「健康延老」，在具備醫療照護與交通便利的條件下，擁有自然清幽的居住環境，甚至鄰近溫泉、樹林、湖景等天然景觀和休閒資源，加上適齡適性的人文或是田園活動，更能大大提高生活品質，豐富銀髮族的生活圈，天天都過得像是度假，獨居而不孤老，樂享銀髮生活，是長者對銀髮宅的訴求新主流。而為人子女若能將父母晚年安置得宜，長輩開心享受餘生，也減少了子女擔憂，不也正是我們應該追求的真孝道！

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